Relevés bancaires pour un prêt immobilier : ce que demande la banque et comment les préparer

Combien de relevés bancaires pour un prêt immobilier ?

Chaque banque et chaque courtier fixent leur propre liste de pièces. Voici les points de départ habituels :

Cette page présente ce que les établissements demandent couramment. Elle ne constitue ni un conseil financier ni un conseil juridique : la liste de pièces de votre conseiller fait foi.

Que regarde la banque sur les relevés de compte ?

• Votre identité et vos comptes : nom, IBAN et période conformes à votre demande de prêt.
• Des revenus réguliers : salaire ou recettes qui arrivent aux mêmes dates et correspondent aux bulletins de paie, à l'avis d'imposition ou aux bilans.
• Une gestion saine du compte : découverts, agios, frais d'incident, rejets de prélèvement ou de chèque.
• Les charges et crédits en cours : loyer actuel, mensualités de crédits (consommation, auto, renouvelable), pensions, y compris ceux qui ne figurent pas dans le dossier.
• L'épargne et l'apport : une capacité d'épargne régulière et des fonds disponibles pour l'apport, les frais de notaire et une réserve de précaution.
• Les mouvements inhabituels : gros virements entrants ou sortants, dépôts d'espèces, et pour certains établissements les dépenses de jeux d'argent en ligne.

Taux d'endettement et reste à vivre : comment la banque lit vos relevés

Les banques appliquent les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sur l'octroi de crédit immobilier : en principe un taux d'effort de 35 % au maximum, assurance emprunteur comprise, et une durée de 25 ans au maximum, avec une marge de souplesse laissée aux établissements. Ces seuils peuvent évoluer : vérifiez les règles en vigueur au moment de votre demande.

Au-delà du taux d'endettement, beaucoup d'établissements regardent le reste à vivre, c'est-à-dire ce qui reste chaque mois une fois payées les charges fixes et la future mensualité. Il n'existe pas de formule unique : chaque banque a la sienne. Vos relevés servent à le vérifier dans les faits, par exemple pour voir si vos dépenses réelles de logement, d'alimentation et de transport ressemblent aux hypothèses de votre dossier.

Comment présenter son apport et ses revenus à partir de ses relevés

Les revenus se lisent sur les entrées régulières : trois ou six mois de salaires qui arrivent chaque mois pour un salarié, des encaissements plus variables pour un indépendant. Pour l'apport, la banque veut savoir d'où vient l'argent et depuis quand il est sur le compte. Un virement important doit pouvoir être expliqué par un document : acte de vente d'un bien, attestation de don signée du donateur, relevé du compte d'où il provient, avis d'imposition ou bulletin pour une prime.

Les virements entre vos propres comptes, une épargne qui passe du compte courant au Livret A ou un virement entre conjoints s'expliquent d'eux-mêmes si la banque a vu tous les comptes concernés. C'est une bonne raison de fournir l'ensemble de vos relevés plutôt qu'un compte isolé.

Ne modifiez jamais, ne retapez pas et n'omettez aucune page d'un relevé que vous remettez à une banque : altérer un relevé constitue un faux, puni par la loi. Remettez le PDF de la banque exactement tel qu'il a été émis.

Le notaire demande-t-il des relevés de compte lors d'un achat immobilier ?

Pas systématiquement, et pas pour apprécier votre solvabilité : c'est la banque qui analyse votre dossier de prêt. Le notaire est en revanche soumis à des obligations de vigilance contre le blanchiment de capitaux, et peut demander des justificatifs de l'origine des fonds qui serviront au paiement : relevé du compte qui verse l'apport, acte de vente d'un autre bien, attestation de don.

Pour éviter un blocage de dernière minute, gardez à portée de main les relevés des comptes qui financent l'achat, ainsi que les pièces qui expliquent leurs gros mouvements.

Indépendants : pas de prêt sur relevés en France

Aux États-Unis, des « bank statement loans » calculent le revenu d'un indépendant à partir de 12 ou 24 mois de relevés. En France, ce n'est pas la pratique courante : les banques s'appuient plutôt sur les bilans, les liasses fiscales et les avis d'imposition des deux à trois derniers exercices, et regardent les relevés en complément, pour la régularité des encaissements et l'épargne.

Si vous êtes indépendant, préparez donc d'abord vos bilans, puis des relevés personnels et professionnels sur la période demandée, en séparant clairement ce qui relève de l'activité et ce qui relève de votre budget privé.

Résumer 3 à 12 mois de relevés dans un seul classeur

Additionner à la main les entrées d'un an est long, et c'est un travail que fait mieux un tableur qui contient chaque opération : vous voyez ce que vous avez exclu et pourquoi. Déposez tous les relevés PDF — compte courant, compte joint, épargne — et exportez-les dans un seul fichier Excel. Chaque opération a une date, un libellé propre, une catégorie et un montant : salaire, revenus fonciers, allocations, loyer, crédits en cours, virements entre comptes et frais d'incident se distinguent facilement, et la feuille Récapitulatif donne les totaux par catégorie et par mois.

Chaque relevé est contrôlé avec ses propres soldes d'ouverture et de clôture : vous savez qu'aucun mois ne perd une page. Voir relevé bancaire PDF en Excel et catégoriser un relevé bancaire.

Le classeur sert à vous, à votre courtier ou à votre comptable pour relire les chiffres. La banque reçoit toujours les relevés originaux.

Vous préparez des dossiers pour des clients ?

Les courtiers et les chargés de dossier qui collectent les relevés de nombreux emprunteurs retrouvent le même travail à grande échelle : PDF multi-comptes, scans, plusieurs mois par emprunteur. L'analyse de relevés bancaires pour les courtiers en crédit immobilier décrit cette méthode, y compris la façon dont un PDF contenant plusieurs comptes devient un relevé par compte.

Questions