Analyse des relevés bancaires pour courtiers en crédit immobilier

Ce que comprend l'analyse des relevés d'un dossier de prêt

Les banques demandent en général les trois derniers relevés de chaque compte, davantage pour les indépendants et pour les comptes qui portent l'apport. Avant de déposer un dossier, le courtier relit ces relevés comme le fera l'analyste : revenus réguliers, gros virements à justifier, découverts et rejets, crédits en cours, épargne, et cohérence entre les relevés et les pièces du dossier.

Quand un emprunteur est indépendant, les relevés complètent les bilans et les avis d'imposition plutôt qu'ils ne les remplacent, mais l'exercice est le même : tout part d'un tableur qui contient chaque entrée et chaque sortie. Le guide des relevés bancaires pour un prêt immobilier détaille ce que les établissements demandent aux emprunteurs.

Des PDF au tableau d'analyse

1. Collectez toutes les pages de tous les relevés de tous les comptes sur la période : emprunteur, co-emprunteur, compte joint, épargne. Un mois ou une page manquante est un trou facile à laisser passer.
2. Déposez-les ensemble. Les PDF, les scans et photos et les PDF protégés par mot de passe sont acceptés, et un PDF qui contient plusieurs comptes est séparé en un relevé par compte.
3. Vérifiez que chaque relevé tombe juste : solde d'ouverture + entrées − sorties = solde de clôture. Vérifiez ensuite que les mois s'enchaînent : le solde de clôture d'un relevé doit être le solde d'ouverture du suivant.
4. Réglez des catégories qui correspondent à votre façon d'analyser, par exemple Salaire, Revenus fonciers, Allocations et pensions, Loyer, Crédits en cours, Épargne, Virements entre comptes, Frais d'incident. Transformez les corrections en règles pour que tous les mois soient traités de la même manière.
5. Exportez tous les relevés dans un seul fichier Excel, limité à la période exacte, et totalisez les entrées par mois et par catégorie avec un tableau croisé dynamique ou la feuille Récapitulatif.

Repérer les revenus réguliers et les mouvements à risque

Une fois les entrées devenues des lignes de tableur, la relecture se fait avec un tri et un filtre, au lieu de parcourir 200 pages :

• Filtrez les entrées supérieures à un seuil que vous fixez (un mois de salaire, par exemple) et listez chacune pour en retrouver la source
• Repérez les virements entre les comptes de l'emprunteur : avec tous les comptes déposés, les deux côtés apparaissent, ils ne sont donc pas comptés deux fois comme des revenus
• Regroupez les dépôts d'espèces et les virements de particuliers, qui demandent en général une explication
• Cherchez les frais d'incident, les agios, les découverts et les rejets de prélèvement, ainsi que les prélèvements récurrents qui ne correspondent pas aux crédits déclarés dans le dossier
• Comparez les totaux mensuels pour déceler une hausse soudaine des entrées juste avant la demande, ou un salaire dont le montant ou la date varie

Calculer le reste à vivre à partir des relevés

Le tableau fournit la matière première du calcul : la moyenne mensuelle des revenus par catégorie, les charges fixes récurrentes (loyer, crédits, assurances, abonnements, pensions) et les dépenses courantes réelles. Avec les catégories en colonne D et les montants en colonne E, =SOMME.SI.ENS(E:E;D:D;"Salaire")/6 donne le salaire mensuel moyen d'un export de six mois.

La méthode de calcul, elle, reste celle de la banque ou de votre cabinet : il n'y a pas de formule unique du reste à vivre. L'outil ne calcule ni le reste à vivre ni la capacité d'emprunt ; il vous évite de ressaisir les chiffres sur lesquels ces calculs reposent.

Les relevés de toutes les banques, dans tous les formats

Il n'y a pas de modèle par banque : les relevés des banques nationales, des banques en ligne, des banques régionales et des émetteurs de cartes fonctionnent, dans n'importe quelle langue. Si l'emprunteur peut télécharger des fichiers CSV ou OFX depuis son espace client, déposez-les aussi : les fichiers structurés n'utilisent aucune page.

Le guide des relevés bancaires pour un prêt immobilier explique ce que les banques demandent aux emprunteurs, et l'export Excel décrit les colonnes obtenues.

Ce que l'outil ne fait pas

Il ne calcule pas les revenus retenus selon la politique d'une banque, et ne juge pas si un relevé est authentique : cela reste le travail de l'analyste. Il ne crée ni ne modifie jamais de relevés. Le tableur est une copie de travail pour l'analyse ; les relevés d'origine de l'emprunteur restent les documents de référence et ce sont eux que la banque reçoit.

Ce que le contrôle des soldes montre, en revanche, c'est que les opérations extraites correspondent aux totaux imprimés sur chaque relevé : les chiffres que vous analysez sont bien ceux de la source.

Ce que coûte un dossier complet

Vous payez par page contenant des opérations. Trois comptes sur 12 mois (un compte courant par emprunteur et un compte d'épargne), à trois ou quatre pages par relevé mensuel, représentent 108 à 144 pages : un pack de 500 pages à 39 $, qui n'expire jamais, couvre trois ou quatre dossiers de ce type. Les courtiers à volume régulier peuvent choisir le pack de 2 000 pages à 99 $ ou l'abonnement Business à 79 $ par mois pour 2 000 pages. Les relevés qui ne tombent pas juste sont gratuits. Voir les tarifs.

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